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从2006年4月加入越秀集团算起，今年55岁的林昭远已经在越秀超过18年了。

如果从2018年8月获任越秀地产董事长算起，“老越秀”林昭远掌舵越秀地产这家广州本土最大的国有房企也已整整6年。

这6年，正是越秀地产基本面发生天翻地覆的6年，也是越秀地产从岌岌无名的地方国企一跃成为一家全国性的地产黑马的6年。

6年前，当林昭远受命执掌越秀地产的时候，越秀地产的销售额还不到580亿，基本上在广州一城裹足不前。

而当时，不管是在南粤大地还是放眼全国，也不管是恒大、碧桂园这些纯粹的民营房企还是招保万金这些国资背景的房企，它们一个个早已是叱咤风云的地产巨无霸。一旦走出广州城，有多少人会知道越秀地产这个无名之辈呢？

转折点发生在2018年8月林昭远出任越秀地产董事长之后。 先看几组数据：

（ 图源：越秀地产2023年报）

（ 图源：越秀地产2023年报）

再看销售额：

2019年，721亿元；

2020年， 957.6亿元；

2021年，1151亿元；

2022年，1250亿元；

2023年 ，1420亿元。

不得不说，在包括万科在内的众多地产巨头们哭天喊地，死伤遍地的这几年，林昭远掌舵下的越秀地产，上演了一幕幕逆势扩张，愈战愈勇的大戏。6年时间，林昭远把越秀地产：

搞大了很多很多。

进入2024年，越秀地产继续狂飙。

在广州本土市场，作为“地头蛇”的越秀地产继续一骑绝尘。今年1-7月，广州本土房地产市场销售额榜中，越秀地产继续霸榜。

其中，越秀地产凭借283.33亿元的全口径销售额，超过了第二名保利70亿元以上。

而在广州之外，越秀地产早已重仓上海，进击北京。在最新的全国房地产销售排行榜上，越秀地产居然已经冲到了TOP10 ！

从百亿越秀到千亿越秀的跨越，从独守广州到在包括京沪等全国众多核心城市“攻城略地”，直到今天雄踞全国性房地产销售TOP10排行榜，作为越秀地产掌门人，林昭远当立首功。

当然代价也是必须要付出的。这其中，首要的代价便是债务规模不可避免的飙升。

2018年上半年，当林昭远尚未上任越秀地产董事长时，越秀地产总负债为1156.65亿元。

林昭远接棒董事长约1年以后，越秀地产2019年中期业绩报告显示：越秀地产负债总额增至1556.55亿元，差不多一年时间，越秀地产负债总额增加400亿，增幅达34.57%。

至2023年，越秀地产总负债规模接近2990亿元，而其有息负债也在猛增。

2021年末，越秀地产有息负债总额为755.34亿元。至2022年末，即增至882.98亿元，一年时间，有息负债就增加127.64亿元。至2023年上半年，有息负债进一步增至998亿元。

也就是说，仅在2023年上半年，越秀地产增加的有息负债，就几乎相当于2022年一年增长的水平。

到2023年末，有息负债进一步增至1043亿多元。

为了满足扩张的需求，越秀地产进行了大笔融资，展现出对资金的急切需求。据不完全统计，仅2021-2022年间，越秀地产合计融资就达1037亿元，几乎相当于2017年-2020年四年的总和。

融资的急速扩张必然导致有息负债和利息支出的迅猛增长，从而侵蚀利润。

综合财报数据来看，自2019年以来，越秀地产毛利率就开始持续下滑。2019年-2022年越秀地产的毛利率分别为34.12%、25.15%、21.75%及20.45%，已经连续4年下降。至2023年末，越秀地产毛利率更是跌落至15.3%，跌破20%大关。

因此，在林昭远掌舵的这些年，与越秀地产营收和资产规模的持续增长相比，反应企业盈利能力的毛利和核心净利润指标却成了“拖油瓶”。

至2023年，越秀地产的毛利和核心净利润规模都已跌回2019年的规模之下，企业规模的增长与盈利的能力增长严重不匹配。

（ 图源：越秀地产2023年报）

（ 图源：越秀地产2023年报）

说直白一点就是，从2019年至2023年，别看越秀地产的营业收入翻倍有余，但最后赚到手的真金白银却还不如2019年。

背靠国企背景的加持，逆势加杠杆扩张，越秀地产虽有这个便利，但借债总归是要还的。

（ 图源：越秀地产2023年报）

如上图，据越秀地产2023年报披露的数据，至2023年末，越秀地产在手现金及等价物尚不足293亿元，但其一年内到期的债务约为230亿元，虽然足够覆盖，但也不是那么宽裕。

而且需要注意的是，在越秀地产1043亿多的有息负债账期分布中，2024-2025年的到期债务分布尚比较均匀，每年到期债务规模约为230亿元，但第三年至第五年（ 2026-2028年）越秀地产将迎来还债高峰期，将有超过460亿元的债务到期需要偿还。

虽然林昭远曾表示，越秀地产“不差钱” ，2024年还要拿出400亿在全国继续拿地。但越秀地产的债务规模及账期就摆在这儿，他的压力显然并不轻松。

迅猛扩张之下，亮出红灯的不仅仅是盈利数据。更令人不省心的是，在这波史无前例的地产下行期，虽有国企品牌背书，但越秀地产不少项目也屡被曝出“质量问题” ，或使越秀地产品牌形象蒙尘。

就在近期，地处越秀地产大本营的广州越秀和樾府项目众多业主，还齐聚越秀地产大楼前，手持绣有“降标能手” 、“漏水专家” 等字样的锦旗，一起给越秀地产送“锦旗” 。

还有越秀地产的业主，在网上“控诉”越秀地产的楼盘质量：

当2018年林昭远开始掌舵越秀地产时，除广州本土外，地产业界对林昭远这个名字还比较陌生。几年时间，林昭远将越秀地产推升到了一个新的规模和高度，他掌舵的越秀地产成为地产届当红的“黑马”。

2022年，林昭远终于迎来了个人职业生涯的高光时刻。这一年10月，林昭远在越秀地产董事长任期上，进一步升任越秀集团总经理。毫无疑问，这是越秀集团对林昭远业绩的高度肯定。

就在2022年这一年，林昭远个人也收获了高达853.8万元的薪酬。在房地产行业降薪裁员的大潮之下，高达853.8万元的薪酬无疑令众多苦逼的地产人艳羡不已。

而事实上，林昭远的高薪却并非始自2022年。

早在2018年8月，林昭远开始就任越秀地产董事长，当年越秀地产年报显示，林昭远各类薪酬福利总额即高达834.4万元：

（ 图源：越秀地产2018年报）

此后几年的越秀地产年报显示，林昭远历年薪酬及福利总额分别为：

2019年，874.5万元；

2020年，884.4万元；

2021年，825.0万元；

2022年，853.8万元;

2023年，林昭远因在越秀地产关联公司领薪，其准确的薪酬数据，外界不得而知。

如此算下来，仅从2018年上任越秀地产董事长至2022年这4年多时间，林昭远的各类薪酬总额累计即高达4272.1万元。

对比之下，林昭远上述薪酬数据，与同期越秀地产员工平均薪酬数据差距不是一般大。

越秀地产年报显示：2018年末，越秀地产员工薪酬及福利总额约为14.64亿元，当年员工总数8190人，人均薪酬约为17.88万元。

就是说，在上任越秀地产董事长的这一年，林昭远当年薪酬总额即是员工平均薪酬的46倍之多。

至2022年，林昭远薪酬总额853.8万元，当年越秀地产员工人均薪酬约为18.47万元，林昭远薪酬仍为员工平均薪酬的46倍多。

2023年，越秀地产不含董事及最高行政人员薪酬总额为39.54亿元，人均薪酬约为20.49万元。虽然当年董事长林昭远薪酬无公开数据据可查，但身为总经理的林峰薪酬总额仍高达667.9万元，是员工平均薪酬的32倍多。

由此可见，地产寒冬之下，越秀地产员工薪酬仍然能稳中有升，实属不易，但员工薪酬和高管薪酬差距过大也是事实。

总之，林昭远掌舵的6年，越秀地产规模持续增长，排名连续跃升，但在盈利能力预警之下，这匹飞奔的黑马，终将如何？

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